Oliwa ? nowe centrum biznesowe Trójmiasta

Czy zastanawiali się Państwo jak dlaczego coś jest budowane właśnie ?tu? a nie ?tam??  Czym kierują się inwestorzy przy wyborze miejsca na swoją inwestycje budowlaną?

W przypadku nowych mieszkań jest to oczywiste. Buduję się tam gdzie jest miejsce. Potem przeważnie po kilku latach budowana jest cała infrastruktura komunikacyjna do nowych osiedli.

W przypadku galerii handlowych sprawa również jest prosta. Buduje się je tam, gdzie jest klient. Ten jest zaś zarówno w centrum miasta jak i na jego peryferiach. Czym jednak kierują inwestorzy, którzy budują biurowce dla biznesu? Przy tych inwestycjach na lokalizację wpływ mają takie rzeczy jak komunikacja, dostęp do wykwalifikowanych pracowników czy współpraca z władzami miasta. Przyjrzyjmy się zatem jak wygląda pod tym względem sytuacja w Trójmieście.

Nietypowa konstrukcja Trójmiasta, charakteryzująca się tym, że składają się na nie trzy miasta o różnej historii, charakterze i wielkości, sprawia, że liczba obszarów, na którym teoretycznie mogłoby rozwijać się centrum biznesowe jest dosyć spora. Z drugiej strony praktyka pokazuje, że niektóre z tych rejonów przegrywają w starciu z rzeczywistością.  To, gdzie naturalnie rozwijają się centra biznesowe, dobrze widać na przykładzie Warszawy. Stolica jest nietypowa, ponieważ najbardziej prestiżowe lokalizacje biznesowe znajdują się w centrum miasta. Ta sytuacja ma uwarunkowania historyczne.

Pod koniec II wojny światowej lewobrzeżna Warszawa jako jednostka urbanistyczna praktycznie przestała istnieć. W efekcie zniszczeń w sercu miasta pojawiło się dużo wolnych przestrzeni, które nie zostały zagospodarowane i dzisiaj mogą tam powstawać biurowce. Są one najefektywniejszą ekonomicznie formą wykorzystania przestrzeni i dlatego wygrywają z innymi formami zabudowy. Drugim biznesowym obszarem w Warszawie jest dolny Mokotów. To rejony typowo poprzemysłowe, na których występują ograniczenia dotyczące wysokości budynków (ze względu na bliskość lotniska), dlatego buduje się tam wiele niższych budynków.

W Trójmieście jedynym w zasadzie obszarem, na którym po wojnie próbowano stworzyć dzielnicę ?biznesową?, były okolice dworca głównego w Gdańsku. To tam powstały dwa pierwsze i póki co jedyne kilkunastopiętrowe biurowce w metropolii ? tzw. Zieleniak i budynek Proremu. W latach 60-tych i 70-tych, kiedy były budowane, więcej budynków tego typu nie było potrzebnych. W tym okresie większość działalności gospodarczej w mieście związana była z gospodarką morską i koncentrowała się w stoczniach i portach. Większe przedsiębiorstwa z innych branż budowały własne biurowce, a mniejsze firmy prywatne po prostu nie istniały. Niestety biurowce te swoje najlepsze lata mają za sobą. Trudno dziś nazwać je dumą miasta. Raczej są brzydkie i szpecą panoramę miasta. Firmy, które miały w nich swoje siedziby, przenoszą swoje siedziby do nowoczesnych kompleksów biurowych, które powstają w innej części Trójmiasta. Jakiej? Pamiętajmy, że musi to być miejsce dobrze skomunikowane i w ?centrum?.

Kiedy popatrzymy na mapę Trójmiasta okaże się, że nowoczesne biurowce powstają przede wszystkim wzdłuż głównej osi komunikacyjnej, jaką stanowi ciąg ul. Grunwaldzkiej i Al. Zwycięstwa. Największy potencjał rozwoju mają okolice skrzyżowania ul. Grunwaldzkiej z ul. Kołobrzeską i ul. Bażyńskiego w Gdańsku. Na naszych oczach Oliwa staje się  centrum biznesowym Trójmiasta.

To tu w promieniu 1 km powstaje kilka biurowców m.in. jeden z największych kompleksów biurowych Olivia Business Centre. Na terenie o powierzchni 3,5 ha powstanie docelowo 120 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Najemcami już oddanych budynków tego kompleksu biurowego są m.in. T-Mobile, Starbucks, Sii, PwC, PKO BP, Meritum Bank, Energa SA, Bayer Service Center Gdańsk, American Bureau of Shipping.

Pamiętać  trzeba, że nie jest to jedyna taka inwestycja w tej okolicy. W tej chwili w promieniu 1 km od tego skrzyżowania istnieje lub jest w budowie kilka biurowców. Arkońska Business Park, Gdański Inkubator Przedsiębiorczości czy Alchemia. To kolejne 50 tys. mkw. powierzchni biurowej. Co istotne działań inwestorów na tym obszarze nie ograniczają istotnie warunki zabudowy i warunki budowlane. Można tu bez przeszkód stawiać wysokie budynki posadowione na kilkupiętrowych podziemnych halach garażowych. Takich warunków nie ma na przykład w Młodym Mieście na terenach postyczniowych. Sprzyjający jest również układ komunikacyjny i fakt, że rozwój tego obszaru nie wymaga inwestycji infrastrukturalnych. Inaczej sytuacja wygląda na przykład w przypadku inwestycji na Targu Rakowym i Siennym. Powstanie tam ponad 26 tys. m2 biur, ale aby tak się stało niezbędne jest wybudowanie nowej stacji SKM i rozbudowanie istniejącego układu drogowego w ścisłym centrum miasta. Poza tym, patrząc przez pryzmat całej metropolii, inwestycja będzie położona skrajnie i upłynie jeszcze wiele lat zanim powstanie. Kompleksy biurowe w Oliwie zaś położona są zdecydowanie bardziej centralnie, co czyni je bardziej atrakcyjnym dla firm szukających lokalizacji dla biur mogących pomieścić kilkuset pracowników.

Innym czynnikiem, który wpływa na rozwój biznesowego centrum Trójmiasta na granicy Oliwy i Przymorza są ludzie. W pasie pomiędzy torami kolejowymi a brzegiem morza, w odległości kilku kilometrów od biurowców Olivia Business Centre, powstaje obecnie 5 dużych osiedli mieszkaniowych. Już w tej chwili deweloperzy zaplanowali powstanie w tej okolicy sumie około 800 nowych mieszkań. Ich potencjalnymi nabywcami są osoby młode, ceniące wygodną lokalizację mieszkania w centralnym punkcie metropolii. Infrastruktura handlowa, usługowa i rekreacyjna, w którą jest wyposażona okolica, o której mówimy, sprawią, że mieszkańcy tych nowych osiedli znajdą w okolicy wszystko, co sprawia, że życie w metropolii jest wygodne.

Wygląda na to, że Oliwa mimowolnie stała się centrum biznesowym Trójmiasta. Jeszcze kilka lat temu tereny te były biała plamą na planie miasta. Do rozwoju tej części miasta przyczynił się niewątpliwie rozbudowujący się cały czas kampus Uniwersytetu Gdańskiego. Włodarze Gdańska powinni się zacząć zastanawiać czy Hala Olivia, która przez wiele lat była wizytówką tej części miasta nie jest już reliktem przeszłości. Hala ma problemy z dachem a drużyny hokejowej grającej w niej już nie ma. Z punktu widzenia estetycznego i w porównaniu do nowoczesnych budynków z okolicy, jej bryła obecnie bardziej szpeci niż jest chlubą. Skoro ta część miasta jest ?zagłębiem? biznesowym to może warto aby w miejscu hali powstało reprezentacyjne centrum konferencyjne. W porównaniu do hali takie centrum konferencyjne na pewno na siebie zarobi, biorąc pod uwagi te wszystkie firmy znajdujące się dookoła.